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京都北海道…日本民宿到旅游地产,没那么简单

2018/3/1 10:21:17 日本房产大家说 |

  今年2月曾在《Fnancial Times》看到一篇报道,日本温泉小镇越后汤泽(Echigoyuzawa从东京乘高速列车前往仅需1小时15分)一座迷人的山城,以温泉、滑雪场及日本最上乘的大米和米酒而闻名。

  川端康成,日本第一位荣获诺贝尔文学奖的作家,其代表作《雪国》就是以越后汤泽为背景,讲述了东京一位小贵族与当地一名艺妓的爱情故事。

  而今天,这座小镇如同一个缩影,体现了日本乡村经济面临的主要挑战:糟糕的人口结构。越后汤泽,从镇中心开始就有很多店铺歇业,大部分餐馆仅在冬季的周末营业,接待从东京来此短途旅行的滑雪者,如同一个在1989年被封冻的世界,到处都是不正宗的干酪火锅餐厅和光怪陆离的时尚标语。

  据地产经纪们估计,这里75%的公寓都是闲置的。近30年前达到顶峰的那轮住房和建筑泡沫的规模之大,意味着此地以及日本乡村其他地方的房价可能永远都不会回升了。随着人口老龄化和向大城市迁移,即使当初并没有供过于求,需求量也在减少。

   “大家的不动产”老魏我,今天就和大家聊聊如何选择日本的旅游地产。每个国家具体情况不一样,因地制宜,因材施教,才是王道。

  选择日本的旅游地产,主要看外来旅游人口与本地旅游人口的平衡。

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  日本的外来旅游人口,之前主要依靠欧美地区,但这20年来欧美旅游人士皆为一个平稳的发展基数;而近5年,因着日本降低签证门槛,其他货币升值,吸引了周边国家大量的旅游人口,光中国每年就贡献600-800万人旅游人士。日本森林覆盖率达70%,环境优美,服务行业更是全球第一,这不仅让大城市的旅游资源人满为患,中小城市和乡村深度游更是吸引了大量背包客的蜂拥而至。

  被大家熟知,相比较日本成熟的旅游市场,则集中在京都、北海道。泡沫经济之后,日本国民旅游消费大大降低,当地人除了出国旅行之外,去最多的地方还是京都(赏樱花、看枫叶)和北海道(滑雪、海鲜)。

  另一方便,日本少子化让很多旅游资源面临着无人接班,很多高质素的温泉酒店后继无人。这也让让众多投资客看到了“捡便宜”的时机,外来资本疯狂收购类似资源。日本朝日新闻曾报道,中国企业买走了日本2%的土地,中国资本在2016年购买了2411公顷的水源地,遍及31个市町村,至少达到513个东京巨蛋的面积。更是有人说北海道要变成中国“北海省”。对于频频出手的国有资源,那我们普通投资者怎么做呢?

        大到旅游地产小到民宿,我首推城市为京都和北海道。

        京都房价(总价)在100万人民币左右,如果纯收租,月租金在3000人民币左右;但做民宿或置业酒店(1栋楼总价1000万人民币左右),除了满足自己偶尔居住的需求外,平均月收入在5000—120000人民币区间。

        北海道房价(总价)在30—50万人民币区间,如果纯收租,月租金在1500人民币左右;但做民宿或置业酒店(1栋楼总价500万人民币左右),除了满足自己偶尔居住的需求外,平均月收入在2000—40000人民币区间。

        而日本其他城市,不论如何包装炒作,我个人认为做为旅游地产项目,其整体经济环境还不够那么完善,尤其是个体置业,建议大家谨慎。

        本文作者老魏,原日本最大房产企业之三井住友事业开发部职业经理,从事日本房地产开发及销售工作近13年,目前为房天下特约日本撰稿人,微信号15275227039。房天下日本合作方“大家的不动产”资深置业专家:http://world.fang.com/agentshop/100034092/

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