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在日本买房,一定要避免国内惯性思维(下)

2019/1/21 11:17:15房天下日本房产 |
同体式管理是住户间相互交流,既所谓的相互理解的“精神管理”。

日本物业管理公司的工作内容

1.共同体式管理:所谓共同体式管理是住户间相互交流,既所谓的相互理解的“精神管理”。
2.防范管理:为了防止盗窃,应该使用门链或安装各家共同的紧急门铃等,公寓管理还应与当地的防范科联系,及时了解公寓与周围的防范信息,把必要的注意事项向业主公布。这方面的工作一般由专职的管理人员来负责。
3.建筑物维护管理:新的建筑物及设备经过一定的使用后,人的因素和物的因素都会导致其损坏,要求及时、可行的措施,以保证建筑物的完整和原貌。另外,是对建筑物作为商品的认识问题,应该从平时做起,注意保养。保养质量与建筑物的寿命有很大的关系。
4.防灾管理:作为公寓的业主,最担心的是火灾,公寓发生火灾的概率很高,特别是单身公寓,躺在床上吸烟可能发生火灾,预防火灾首先应当引起住户的重视。

5.公用部分管理:在公寓里,房屋以外的部分如通道等,是住户共同使用的部分,大部分公寓往往以公共利益的名义征收公用部分的管理费,按照人均承担,大约1000日元到3000日元不等,可以放在房租内征收或另行征收,放在房租内需单独计算。
6.卫生管理:公寓这种生活场所,人们出入频繁,为了保持公寓的清洁,须卫生管理到位。疏于管理、不洁的公寓就成了蟑螂、老鼠等害虫的窝,也容易引发传染病。
7.租赁业务管理:房租的征收是公寓维持经营的根本保证,可采取的办法包括:业主直接向租户征收;利用银行转帐;委托第三者(房产部门或专管部门)收取。第三种方式有利于房主交涉租金等问题,被委托的部门一般从房租中扣除手续费和报酬,在付款日前汇入房主的账户中。一种方法便于房屋的管理,有利于解决纠纷等。
在这里,强调一点的是,日本的物业管理公司的主要工作,并不是负责大楼的安保或小区安全管理,而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。

原因在于,日本的社会治安普遍较好,很少发生入室盗窃时间。而且日本的小区本来就没有围墙,都是开放式的,只是大楼的大门,是有管理员或者有门锁安保系统,因此,物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员,而把主要的财力精力投入到大楼的日常管理中,譬如清扫楼道,管理垃圾,擦洗门窗与楼梯护手,一般一栋10层楼的公寓,就一个管理人员,而且大多数管理人员都是退休之后重新参加工作的老年人,或者是家庭主妇。物业管理公司平时只是做一般性的巡查,只有等到定期维修时,物业管理公司才会有专门人员上门联系服务。

如果是高档小区的话,那么物业管理公司才会设置一个专门的办公室,派驻几名工作人员管理,负责大楼内外的每天清扫工作,处理业主的一些咨询业务,监管进出大楼的人员。

日本真正有钱的人,是不住高楼的,都住在低层的高级公寓楼或者自己建的房子里。在东京的白金台、涉谷和麻布、六本木等高级住宅区,有许多4层楼、5层楼高的公寓楼,掩映于绿树丛中。这些楼看上去很普通,但是价钱很高,住的人都是有钱人。其他不说,单就维修基金和管理费用,一个月就要缴纳1万多元人民币,因为一栋楼才十几户二十几户人家,费用平摊下来,数额就很大,所以,没钱的人,是住不起这样低层的高级公寓的。相反地,住在高层公寓楼里的人,因为一栋楼里住户多,修理费用平摊下来就少,这也是在日本住高楼的好处。

物业管理费

1.管理费。用于维持物业管理所需的办公开支和人员报酬,征收标准按照市场调节,政府只对自己的公营住宅进行管制。
2.维修公积金。按月收取,一般为物业管理费的60%。
3.公益金。用于公用部分的维修管理费。由物业管理公司按照实际使用情况征收。
4.管理经费。业主委员会的办公费用。
5.泊车费、装修费等专项费用。政府《规约》中明确住户缴费义务,通过银行代扣代缴。

日本物业管理的特点

1.物业管理的法律基础较好。目前,日本物业管理的基本法律为《区分所有法》,如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生具有详细的记载。
2.资格管理严格。物业管理企业须经特别的许可证方可进行物业管理,物业管理人员须经一定的严格考试取得一定的资格证书方可进行物业管理服务。
3.物业管理的社会环境较好。日本私权意识和等价交换的观念强烈,一是业主参与意识强烈,二是业主花钱雇用物业公司购买服务。
4.物业服务企业专业化水平高。全国的物业管理水平比较齐整,保养及时,大厦清洁,没有死角,均可达到“优秀文明小区”的水平。另外,社会分工程度高,服务企业与社会上的水、电、气、维修等存在协作和分工的关系。
5.政府依赖社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理,如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会。
所以,日本无论是公寓楼还是办公楼,建造了许多年,为什么没有给人一种破旧的感觉?原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度,而这一种制度的建立,首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础,其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。

日本的大楼能撑百年?

日本政府已经提出了一个“建筑物百年”的计划要求,以前,日本的大楼设计使用寿命,都是在50年至70年之间。但是日本政府认为,这个寿命太短,必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建,导致大量建筑垃圾的产生,破坏环境。其次是,大楼的经常拆建,损害业主的经济利益,也浪费社会资源,因此要求新大楼的建造,从结构到管道,从墙面到内部设施,必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。而要实现这一个百年梦,经常性的维修保养,就成了关键,所以,东京的大楼物业管理业务为什么会集中在4、5家大型物业管理公司手中,就是因为他们有历史有信誉有经验,更有管理实力。
为了保证百年大楼的建设质量,最近,日本的建设现场出现了一种特殊的现象:监理师中多了不少女性。监理公司起用女性监理师来负责现场的质量监理,一方面,是因为女性监理师做事认真仔细,另一方面,她们很少抽烟喝酒泡酒吧,建设公司很难搞定她们。

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